办公楼出租场景下的水电费用处理难题

实际工作中，许多企业会将自有办公楼部分出租以提高资产利用率。这种情况下，租赁期间产生的水电费用如何向承租方收取、如何进行账务处理，是会计人员必须掌握的实务技能。根据北京恒企会计培训学校多年教学经验，这一问题在会计从业考试中频繁出现，也是企业日常财务处理的常见痛点。

实务操作中，主要存在两种处理方式：一种是将水电费视为转售商品处理，另一种是采取费用分摊方式处理。两种方案在税务处理、进项抵扣及企业税负等方面存在显著差异，企业需结合自身情况选择最优方案。接下来通过具体案例展开说明。

典型案例：甲乙公司办公楼租赁场景

假设甲公司（增值税一般纳税人）将自有办公楼部分出租给乙公司（同为增值税一般纳税人）作为办公场所，由甲公司负责房屋及配套设施的维护管理，并采用公用水电表方式与乙公司分摊租赁期内的水电费用。202X年8月，甲公司取得以下票据：

• 自来水公司开具的3%征收率增值税专用发票，价税合计10300元（其中甲公司自用6180元，乙公司使用4120元）；
• 电力公司开具的13%税率增值税专用发票，价税合计22600元（其中甲公司自用13560元，乙公司使用9040元）。

面对这笔水电费用支出，甲公司应如何向乙公司收取？不同处理方式下双方的会计分录与税务处理有何差异？

方案一：转售水电处理全流程解析

转售水电是指出租方将收取的水电费视为销售行为，向承租方开具增值税专用发票。此方案适用于双方均为一般纳税人且需抵扣进项的场景。根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（2016年第54号），提供物业管理服务的纳税人可按扣除对外支付水费后的余额，以3%征收率简易计税。

甲公司账务处理步骤

1. 水费转售处理
甲公司取得自来水发票后，需区分自用与转售部分：自用部分计入成本费用并抵扣进项；转售部分确认其他业务收入并计算销项。具体分录如下：

借：管理费用等成本费用科目 6000
    应交税费——应交增值税（进项税额） 300
    其他业务成本 4120
贷：银行存款 10300
    应交税费——应交增值税（进项税额转出） 120
                

向乙公司收取水费并开具专票时：

借：银行存款 4120
贷：其他业务收入 4000
    应交税费——简易计税 120
                

根据政策差额计税时：

借：应交税费——简易计税 120
贷：其他业务成本 120
                

2. 电费转售处理
电力转售按一般计税方法处理，甲公司需将自用部分进项抵扣，转售部分确认销项。具体分录：

借：管理费用等成本费用科目 12000
    其他业务成本 8000
    应交税费——应交增值税（进项税额） 2600
贷：银行存款 22600
                

向乙公司收取电费并开具专票时：

借：银行存款 9040
贷：其他业务收入 8000
    应交税费——应交增值税（销项税额） 1040
                

乙公司账务处理要点

乙公司取得甲公司开具的水电费专票后，可作为进项抵扣凭证。水费支付分录：

借：管理费用等成本费用科目 4000
    应交税费——应交增值税（进项税额） 120
贷：银行存款 4120
                

电费支付分录：

借：管理费用等成本费用科目 8000
    应交税费——应交增值税（进项税额） 1040
贷：银行存款 9040
                

方案二：费用分摊处理操作指南

若企业选择分摊方式，根据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（2018年第28号公告），承租方需以出租方提供的分割单、发票复印件等外部凭证作为税前扣除依据，不可抵扣增值税进项。此方案适用于承租方为小规模纳税人或无需进项抵扣的场景。

甲公司代收代付账务处理

1. 水费分摊处理
甲公司将代收的水费作为其他应收款核算，自用部分正常抵扣进项。分录如下：

借：管理费用等成本费用科目 6000
    应交税费——应交增值税（进项税额） 300
    其他应收款 4120
贷：银行存款 10300
    应交税费——应交增值税（进项税额转出） 120
                

向乙公司收取水费时：

借：银行存款 4120
贷：其他应收款 4120
                

2. 电费分摊处理
电费分摊同理，甲公司通过其他应收款过渡，自用部分进项抵扣。分录：

借：管理费用等成本费用科目 12000
    其他应收款 9040
    应交税费——应交增值税（进项税额） 2600
贷：银行存款 22600
    应交税费——应交增值税（进项税额转出） 1040
                

向乙公司收取电费时：

借：银行存款 9040
贷：其他应收款 9040
                

乙公司税前扣除要点

乙公司以甲公司提供的分割单等外部凭证作为企业所得税扣除依据，但无法抵扣增值税进项。水费支付分录：

借：管理费用等成本费用科目 4120
贷：银行存款 4120
                

电费支付分录：

借：管理费用等成本费用科目 9040
贷：银行存款 9040
                

两种方案的税负对比与选择建议

通过上述案例可见，两种方案的核心差异在于增值税处理：

• 转售方案：承租方（一般纳税人）可抵扣进项，若属于生产、生活性服务业还可享受加计抵减；出租方需就转售收入缴纳增值税，但水费可差额计税，电费进项可全额抵扣，实际税负可控。
• 分摊方案：承租方仅能税前扣除成本，无法抵扣进项；出租方无增值税义务，但需注意各地对分割单的执行口径差异（部分地区可能要求更严格的凭证材料）。

北京恒企会计培训学校建议，企业选择方案时需综合考虑以下因素：双方纳税人身份（是否为一般纳税人）、进项抵扣需求、税务机关执行口径、企业自身财务核算能力等。对于需优化税负的一般纳税人企业，转售方案通常更具优势；若承租方为小规模纳税人或无需进项抵扣，分摊方案可简化操作。

会计从业考试重点提炼

本文涉及的水电费用处理是会计从业考试实务操作的高频考点，考生需重点掌握：

1. 两种处理方式的适用场景及政策依据；
2. 转售水电时增值税的计算（水费差额计税、电费一般计税）；
3. 不同方案下双方的会计分录编制；
4. 企业所得税税前扣除凭证的合规要求。

北京恒企会计培训学校提醒，备考时需结合真实案例理解政策逻辑，避免死记硬背。通过模拟企业实际业务场景练习分录编制，能更高效掌握这一实务难点。